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Quelles sont les conditions à respecter en loi Malraux ?

La restauration intégrale de l’immeuble et la location des logements nus dans le cadre d’un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

La déduction est plafonnée à 100.000€ /an de travaux.

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

La réduction est effective pendant la durée de paiement des travaux, cependant elle ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Il existe une exception en cas de fouille archéologiques qui reporte le délai d’un an soit 4 ans au total.

Il est obligatoirement nécessaire d’obtenir une autorisation spéciale délivrée par le Préfet ( ASP) avant de débuter des travaux de restauration en loi Malraux.

Des architectes du bâtiment de France doivent obligatoirement suivre l’avancée des travaux.

Loi malraux concorde
P-059-PARIS_2009

Tout comprendre sur la Loi Malraux 

La loi Malraux 2014 est un dispositif qui permet d’obtenir une réduction d’impôt qui se rapporte au montant des travaux de restauration réalisé par le contribuable.

Cette réduction est variable en fonction du secteur d’investissement, en effet le contribuable bénéficie d’une réduction de 30% pour son investissement en secteur sauvegardé  et d’une réduction de 22% pour son investissement dans une ZPPAUP ( Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager ).

Il est important de noté que pour calculer la réduction d’impôt, il existe un plafond de 100.000€ par an pour le montant des travaux.

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Merci pour vos conseils précieux. Des experts disponibles et réactifs et un investissement très beau dont je suis fière. Bravo pour votre rigueur et votre suivi !

A qui s’adresse la loi Malraux ?

Tout contribuable Français qui souhaite investir dans un appartement à rénover qui sera destiné à la location est éligible à ce dispositif. Cependant, pour les travaux, un architecte des Bâtiments de France doit assurer la qualité de la prestation et l’immeuble doit bénéficier d’une restauration intégrale.

Les centres villes historiques sont le plus souvent les zones éligibles pour les opérations en loi Malraux. Ces investissements offrent une bonne protection sur un horizon moyen/long terme et restent une très bonne solution de défiscalisation.

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Qui bénéficie de la réduction d’impôt ?

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt, les contribuables domiciliés en France ( Article 4B ) qu’ils soient propriétaires ou qu’ils acquièrent un bien immobilier. Les conditions étant de faire des travaux de restauration et de respecter la zone éligible qui doit se trouver dans un périmètre sauvegardé.

Ce dispositif est fortement conseillé à des profils ayant une forte fiscalité. Cela s’explique par le fait que l’investisseur doit être en mesure de digérer l’ensemble du budget travaux en 1 ou 2 années.

Remarque : Avec le dispositif Malraux, la réduction d’impôt  ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le dispositif Malraux, octroie une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux de restauration avec un maximum de 100.000€ de travaux par an.

Remarque : La réduction d’impôt maximum avec ce dispositif est de 30.000€ / an.

Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la localisation de l’investissement puisqu’il est de 22% dans les ZPPAUP et de 30% dans les secteurs sauvegardés.

Depuis l’évolution de la loi Malraux, le vendeur est en droit de se charger des travaux, cette décision n’est plus réservée aux copropriétaires de l’immeuble.

L’origine de la loi Malraux

La loi Malraux ( loi n°62-903 ) a été instauré par André Malraux en 1962.

L’objectif de cette loi est de faciliter la restauration du parc immobilier pour renforcer les législations portant sur la protection du Patrimoine historique Français.

Mr Malraux insiste bien sur l’importance de conserver l’intégrité des zones à proximité de monuments historiques.

C’est dans la ville de Sarlat en Dordogne que la première zone sauvegardé voit le jour.

Les évolutions du dispositif Malraux 2014 sont très significatives que ce soit dans les différentes conditions d’applications que par rapport aux bénéfices fiscaux qu’il offre.

En effet, une réduction d’impôt est délivrée depuis la date du 1er janvier 2009 par la Loi Malraux. Cependant pour les permis de construire délivrés avant la fin d’année 2008 – dans le cadre de l’ancien régime Malraux – les travaux effectués laissaient la possibilité de bénéficier d’une déduction du montant des sommes décaissés sur le montant de ses revenus. L’évolution est notable car dorénavant, il est question d’une réduction d’impôt calquée sur la durée des travaux effectués avec une limite de quatre années.

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L’investissement loi Malraux en chiffres

Investissement Malraux

150 000€

Foncier : 50.000€

Travaux : 100.000€

Travaux réalisés sur 1 année :

La réduction Malraux est de 30.000 € sur 1 an

Travaux réalisés sur 2 années :

La réduction Malraux est de 15.000€ /an

Investissement Malraux

250 000€

Foncier : 100.000€

Travaux : 100.000€

Travaux réalisés sur 1 année :

La réduction Malraux est de 30.000€ sur 1 an

Travaux réalisés sur 2 années :

La réduction Malraux est de 15.000€ /an

Investissement Malraux

300 000€

Foncier : 150.000

Travaux : 150 000€

Travaux réalisés sur 1 année :

La réduction Malraux est de 30.000€ sur 1 an

Travaux réalisés sur 2 années :

La réduction Malraux est de 22.500€ /an

Investir en secteur sauvegardé 

Quelle sont les caractéristiques d’un secteur sauvegardé ?

Selon la loi : «  Secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ».

Spécialement mis en place le 4 août 1962 par la loi Malraux, ils permettent de sauvegarder des centres urbains patrimoniaux et historiques.

L’objectif était, de contrer la politique rénovation urbaine de l’époque qui détruisait systématiquement les bâtiments anciens pour reconstruire du neuf dans préserver les aspects traditionnelles de la ville.

D’autres dispositifs ont vu le jours comme les ZPPAUP, ce sont les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Ce dispositif à été mis en place dans le cadre de la loi du 7 javier 1983.

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  • Garantie juridique & fiscale par un cabinet d’avocats fiscalistes
  • Garantie tous risques chantier, parfait achèvement etdommage-ouvrage

ZPPAUP, Qu’est ce que cela signifie ?

Réponse: Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)

Ces zones de protection du patrimoine sont définies par les communes qui en sont responsables, elles ont pour cela  l’appuie des architectes des bâtiments de France.

Pour délimiter la zone, il est nécessaire de réaliser une enquête publique, puis un arrêté du préfet de région passe un accord avec la commune en question. Il faut également un avis de la commission régionale du patrimoine et des sites.

Ces zones sont en générales localisés non loin de monuments historiques ou de sites à protéger.

Une autorisation spéciale est requise pour tous travaux de construction, ou de modification de l’aspect architecturale situés dans la zone de protection. Un cahier des charges est imposé aux architectes des bâtiments de France pour la réalisation des travaux.

La ZPPAUP permet également de mettre en arrêt la protection de la zone qui borde les monuments historiques.

La ZPPAUP permet aux communes rurales d’obtenir une certaine protection comme par exemple de définir ce qui compose leurs patrimoines ( monuments, vestiges archéologiques, plantations et boisements … ).

La loi «  Grenelle 2 » promulguée le 12 juillet 2010 annonce que les ZPPAUP deviennent des Aires de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine ( AVAP ).

L’élaboration de ces aires de mise en valeur de l’Architecture et du patrimoine nécessite trois documents : Un rapport de présentation, un règlement et un document graphique.

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Questions sur la Loi Malraux

Quels biens immobiliers sont éligibles à la loi Malraux ?

Le bien immobilier concerné par le dispositif Malraux doit être situé soit dans un site de patrimoine remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou encore dans un site patrimonial remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine). 

Des travaux doivent être réalisés au sein  du bien, qu’il s’agisse de locaux d’habitation ou de  bien des locaux affectés à un autre usage que l’habitation. Ces travaux ont pour objectif de :

  • Rendre habitable des combles, greniers ou encore des parties communes telles que des cages d’escaliers.

  • Remettre en état, entretenir et améliorer des habitations. A savoir que des travaux d’agrandissement ne sont pas considérés comme des travaux d’amélioration.

De quels avantages fiscaux peut-on bénéficier grâce à la loi Malraux ?

La loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt qui se calcule sur le montant des travaux de restauration engagés. Cette réduction peut aller jusqu’à 30 % du montant des travaux avec un plafond de 100 000 € de travaux par an. Cela se traduit par une réduction maximale de 30 000€ par an. Le plafond de cette réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux dans les PSMV et de 22% dans les PVAP.

La législation autour du dispositif Malraux ayant évolué, un vendeur peut désormais prendre en charge les travaux du bien. Auparavant, seuls les copropriétaires des immeubles étaient en mesure de décider et d’engager les travaux.

Dans le cadre de la nouvelle loi Malraux de 2009, l’article L.262 1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que des travaux peuvent être réalisés au travers d’un contrat de vente d’immeuble à rénover.

La loi Malraux donne-t-elle droit à une déduction ou à une réduction d'impôt ?

La déduction d’impôt :

La déduction intervient avant le calcul de l’impôt. Elle correspond à un droit de diminuer le revenu global que vous déclarez, comme les 10 % sur les frais professionnels.

La réduction d’impôt :

La réduction retranche directement une somme d’argent sur l’impôt à payer et non pas du revenu à déclarer. Elle permet ainsi de diminuer l’impôt, voire de l’annuler. Cependant, il n’y a pas de compensation si le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt dû.

La loi Malraux est-elle plafonnée ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales fixé à 10 000€. Les seuls plafonds sont ceux qui concernent le montant des travaux de restitution. A savoir 100 000€ par an.

Est-ce que je peux cumuler différents dispositifs fiscaux ?

Oui, il est tout à fait possible de cumuler un investissement en Malraux avec d’autres investissements locatifs tels que des biens achetés via une loi Pinel ou Duflot. Par ailleurs, le Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs tels que le Girardin.

A noter qu’il n’est pas possible de cumuler des avantages fiscaux sur un seul et même bien immobilier. En effet, le dispositif Malraux n’est pas applicable sur un bien qui bénéficie déjà de réductions fiscales.

Quelles sont les obligations pour bénéficier de la loi Malraux ?

La Loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt à condition que l’acquéreur :

  • Restaure l’ensemble d’un immeuble

  • Loue les logements nus à l’usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans.

L’acquéreur s’engage à louer les biens dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de l’immeuble.

La réduction d’impôt ainsi donnée ne peut excéder 30 000 €/an (30%) et s’étale sur la période du paiement effectif des travaux. Cette période ne peut excéder 3 ans (après la date de délivrance du permis de construire). Dans le cas de fouilles archéologiques, ce délai peut être majoré d’une année supplémentaire.

Quels travaux peuvent-être pris en compte dans le dispositif Malraux ?

Tous les travaux ne sont pas éligibles à la loi Malraux. En effet les “travaux déductibles Malraux” sont des travaux :

  • De démolition

  • De reconstitution de toiture

  • De murs extérieurs d’immeubles existants

  • De transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble

  • Déclarés d’utilités publiques

  • Qui ont pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties

  • De réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)

Ai-je le droit de démembrer la propriété du bien ? (usufruit et nue-propriété)

Non, il est absolument interdit de démembrer la propriété du bien ! Dans le dispositif Malraux, le démembrement est impossible pour les particuliers mais également pour les SCI. La réduction d’impôt Malraux n’est donc pas applicable aux propriétaires qui ne détiennent pas la pleine-propriété des biens.

Est-ce que je peux investir dans un bien en Malraux en indivision ?

Si vous souhaitez acheter un bien en indivision, il est tout à fait possible de l’acquérir dans le cadre de la loi  Malraux. Chaque indivisaire bénéficie alors de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Comment dois-je déclarer mes revenus en loi Malraux ?

La déclaration fiscale Malraux se fait sur un feuillet 2044, feuillet spécial, qui est à reporter sur le déclaration 2042.

A cette déclaration, doit s’ajouter une copie du bail ainsi que l’autorisation préfectorale des travaux et le visa de l’architecte des bâtiments de France.

A noter toutefois que les dépenses retenues pour la réduction d’impôt Malraux ne peuvent pas faire l’objet d’une quelconque déduction sur les revenus fonciers.

Comment calculer les plus values pour un investissement Malraux ?

Au moment de la revente du bien acheté en Malraux, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.

Il est important de noter que les travaux de restauration et de rénovation ne rentrent pas dans le calcul.  Le coût associé à ces dépenses a déjà été sujet à des réductions d’impôts, de ce fait, il n’est pas possible de les ajouter au prix du foncier. En effet, cela diminuerait la plus value immobilière réalisée.

Pour des raisons fiscales, il est préférable de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.