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Quelles sont les conditions à respecter en loi Malraux ?

La restauration intégrale de l’immeuble et la location des logements nus dans le cadre d’un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

La déduction est plafonnée à 100.000€ /an de travaux.

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

La réduction est effective pendant la durée de paiement des travaux, cependant elle ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Il existe une exception en cas de fouille archéologiques qui reporte le délai d’un an soit 4 ans au total.

Il est obligatoirement nécessaire d’obtenir une autorisation spéciale délivrée par le Préfet ( ASP) avant de débuter des travaux de restauration en loi Malraux.

Des architectes du bâtiment de France doivent obligatoirement suivre l’avancée des travaux.

Loi malraux concorde
P-059-PARIS_2009

Tout comprendre sur la Loi Malraux 

La loi Malraux 2014 est un dispositif qui permet d’obtenir une réduction d’impôt qui se rapporte au montant des travaux de restauration réalisé par le contribuable.

Cette réduction est variable en fonction du secteur d’investissement, en effet le contribuable bénéficie d’une réduction de 30% pour son investissement en secteur sauvegardé  et d’une réduction de 22% pour son investissement dans une ZPPAUP ( Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager ).

Il est important de noté que pour calculer la réduction d’impôt, il existe un plafond de 100.000€ par an pour le montant des travaux.

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Alice Lalande
Chef de projet

Merci pour vos conseils précieux. Des experts disponibles et réactifs et un investissement très beau dont je suis fière. Bravo pour votre rigueur et votre suivi !

A qui s’adresse la loi Malraux ?

Tout contribuable Français qui souhaite investir dans un appartement à rénover qui sera destiné à la location est éligible à ce dispositif. Cependant, pour les travaux, un architecte des Bâtiments de France doit assurer la qualité de la prestation et l’immeuble doit bénéficier d’une restauration intégrale.

Les centres villes historiques sont le plus souvent les zones éligibles pour les opérations en loi Malraux. Ces investissements offrent une bonne protection sur un horizon moyen/long terme et restent une très bonne solution de défiscalisation.

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Qui bénéficie de la réduction d’impôt ?

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt, les contribuables domiciliés en France ( Article 4B ) qu’ils soient propriétaires ou qu’ils acquièrent un bien immobilier. Les conditions étant de faire des travaux de restauration et de respecter la zone éligible qui doit se trouver dans un périmètre sauvegardé.

Ce dispositif est fortement conseillé à des profils ayant une forte fiscalité. Cela s’explique par le fait que l’investisseur doit être en mesure de digérer l’ensemble du budget travaux en 1 ou 2 années.

Remarque : Avec le dispositif Malraux, la réduction d’impôt  ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le dispositif Malraux, octroie une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux de restauration avec un maximum de 100.000€ de travaux par an.

Remarque : La réduction d’impôt maximum avec ce dispositif est de 30.000€ / an.

Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la localisation de l’investissement puisqu’il est de 22% dans les ZPPAUP et de 30% dans les secteurs sauvegardés.

Depuis l’évolution de la loi Malraux, le vendeur est en droit de se charger des travaux, cette décision n’est plus réservée aux copropriétaires de l’immeuble.

L’origine de la loi Malraux

La loi Malraux ( loi n°62-903 ) a été instauré par André Malraux en 1962.

L’objectif de cette loi est de faciliter la restauration du parc immobilier pour renforcer les législations portant sur la protection du Patrimoine historique Français.

Mr Malraux insiste bien sur l’importance de conserver l’intégrité des zones à proximité de monuments historiques.

C’est dans la ville de Sarlat en Dordogne que la première zone sauvegardé voit le jour.

Les évolutions du dispositif Malraux 2014 sont très significatives que ce soit dans les différentes conditions d’applications que par rapport aux bénéfices fiscaux qu’il offre.

En effet, une réduction d’impôt est délivrée depuis la date du 1er janvier 2009 par la Loi Malraux. Cependant pour les permis de construire délivrés avant la fin d’année 2008 – dans le cadre de l’ancien régime Malraux – les travaux effectués laissaient la possibilité de bénéficier d’une déduction du montant des sommes décaissés sur le montant de ses revenus. L’évolution est notable car dorénavant, il est question d’une réduction d’impôt calquée sur la durée des travaux effectués avec une limite de quatre années.

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L’investissement loi Malraux en chiffres

Investissement Malraux

150 000€

Foncier : 50.000€

Travaux : 100.000€

Travaux réalisés sur 1 année :

La réduction Malraux est de 30.000 € sur 1 an

Travaux réalisés sur 2 années :

La réduction Malraux est de 15.000€ /an

Investissement Malraux

250 000€

Foncier : 100.000€

Travaux : 100.000€

Travaux réalisés sur 1 année :

La réduction Malraux est de 30.000€ sur 1 an

Travaux réalisés sur 2 années :

La réduction Malraux est de 15.000€ /an

Investissement Malraux

300 000€

Foncier : 150.000

Travaux : 150 000€

Travaux réalisés sur 1 année :

La réduction Malraux est de 30.000€ sur 1 an

Travaux réalisés sur 2 années :

La réduction Malraux est de 22.500€ /an

Investir en secteur sauvegardé 

Quelle sont les caractéristiques d’un secteur sauvegardé ?

Selon la loi : «  Secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ».

Spécialement mis en place le 4 août 1962 par la loi Malraux, ils permettent de sauvegarder des centres urbains patrimoniaux et historiques.

L’objectif était, de contrer la politique rénovation urbaine de l’époque qui détruisait systématiquement les bâtiments anciens pour reconstruire du neuf dans préserver les aspects traditionnelles de la ville.

D’autres dispositifs ont vu le jours comme les ZPPAUP, ce sont les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Ce dispositif à été mis en place dans le cadre de la loi du 7 javier 1983.

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La loi VIR encadre 100% de nos immeubles Malraux

  • Loi d’ordre public, inspirée de la VEFA, visant à sécuriser la vente d’immeubles à rénover
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  • Garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs
  • Garantie de respect du planning d’exécution des travaux
  • Garantie juridique & fiscale par un cabinet d’avocats fiscalistes
  • Garantie tous risques chantier, parfait achèvement etdommage-ouvrage

ZPPAUP, Qu’est ce que cela signifie ?

Réponse: Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)

Ces zones de protection du patrimoine sont définies par les communes qui en sont responsables, elles ont pour cela  l’appuie des architectes des bâtiments de France.

Pour délimiter la zone, il est nécessaire de réaliser une enquête publique, puis un arrêté du préfet de région passe un accord avec la commune en question. Il faut également un avis de la commission régionale du patrimoine et des sites.

Ces zones sont en générales localisés non loin de monuments historiques ou de sites à protéger.

Une autorisation spéciale est requise pour tous travaux de construction, ou de modification de l’aspect architecturale situés dans la zone de protection. Un cahier des charges est imposé aux architectes des bâtiments de France pour la réalisation des travaux.

La ZPPAUP permet également de mettre en arrêt la protection de la zone qui borde les monuments historiques.

La ZPPAUP permet aux communes rurales d’obtenir une certaine protection comme par exemple de définir ce qui compose leurs patrimoines ( monuments, vestiges archéologiques, plantations et boisements … ).

La loi «  Grenelle 2 » promulguée le 12 juillet 2010 annonce que les ZPPAUP deviennent des Aires de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine ( AVAP ).

L’élaboration de ces aires de mise en valeur de l’Architecture et du patrimoine nécessite trois documents : Un rapport de présentation, un règlement et un document graphique.

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Questions sur la Loi Malraux

Quels sont les logements concernés par la loi Malraux ?

L’investissement en immobilier Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

  • Pour les locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage,
  • Pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation (ex : des murs de boutique en pied d’immeuble), ce qui est nouveau.
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.

Les Travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)

Quels sont les avantages Fiscaux de la loi Malraux ?

  • La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 30 % des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d’impôt maximum de 30 000 € / an).

[A1] Taux de réduction d’impôt selon la localisation de l’immeuble :

22 % dans les ZPPAUP

30 % dans les Secteurs Sauvegardés[A2] .

La loi et les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier Malraux devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble.

Le nouveau dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation.

Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).


 [A1]En premier avec un titre agicheur : ex jusqu’à 41 000 € euros  d’économie d’impôt par an !!!

 [A2]Faire un exemple sur un bien à Tours  pour bien comprendre les chiffres

Est ce que je bénéficie d'une déduction ou d'une réduction d'impôt ?

La déduction d’impôts :

La déduction intervient avant le calcul de l’impôt. Elle correspond à un droit de diminuer le revenu global que vous déclarez, comme les 10 % sur les frais professionnels.

La réduction d’impôt

La réduction fonctionne différemment. Il s’agit de retrancher une somme d’argent directement de l’impôt à payer et non pas du revenu à déclarer. Elle permet ainsi de diminuer l’impôt, voire de l’annuler. En revanche, il n’y a pas de compensation si le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt dû.

La loi Malraux est elle plafonnée ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscal

Puis je cumuler des économies fiscales ?

OUI ! La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations PINEL, DUFLOT, SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN…

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales. D’autre part le Plafonnement des Niches Fiscales doit également être un élément à prendre en compte.

Quels sont mes obligations avec le dispositif loi Malraux ?

Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

La Déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an.

La Réduction d’impôt de la loi Malraux maximale de 30 000 €/an (30%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux.

Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

En cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d’un an, ce qui porte le délai global à 4 ans

Quels sont les travaux concernés par la loi Malraux ?

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont :

  • Les Travaux de démolitions
  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.

Les Travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)

Puis je démembrer le bien ? (usufruit et nu propriété)

NON, c’est totalement impossible ! Le démembrement est prohibé dans le dispositif Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d’impôt Malraux n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Toutefois, aucune remise en cause n’est effectué par l’administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Malraux résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement malraux s’engage à respecter les engagements de location.

Puis je acheter en indivision ?

OUI ! Dans le cadre du Régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Comment déclarer mes revenus en loi Malraux ?

Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale Malraux se fait sur un feuillet 2044 spéciale et se reporte sur la 2042.

Il faut ajouter la copie du bail et l’autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l’architecte des bâtiments de France. En revanche, il a noté que les dépenses effectivement retenues pour la réduction d’impôt Malraux ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau).

Quelles plus value pour un investissement Malraux ?

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Malraux c’est le Régime des plus values immobilières qui s’applique.

Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n’entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficiés des réductions d’impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus value immobilière.

Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.